В настоящее время доля ипотеки на рынке ИЖС не превышает 5% в общем объеме сделок. На рынке многоквартирного жилья эта доля достигает 70%.
На рынке малоэтажного жилья регионов РФ заметны серьезные изменения, обусловленные пандемией. Резко повысился спрос на такие проекты, однако этот рынок является сложным в силу целого ряда факторов, основной из которых – стоимость банковского финансирования и страхования. Отсутствие стандартизированного и прозрачного рынка для банков означает увеличение риска низкого качества строительства и дополнительные расходы на контроль целевого использования средств, что приводит к увеличению стоимости оценки и страхования предмета залога. Стоимость рисков банка при кредитовании индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на 2-3 п.п. выше по сравнению с кредитованием квартирного жилья.
Нередко зоны малоэтажной застройки находятся вдали от крупных населенных пунктов, поэтому в должной мере не обеспечены социальной и транспортной инфраструктурой, рабочими местами. Это обуславливает невысокую ликвидность и непривлекательность для системных застройщиков рынка ИЖС в отличие от квартирного жилья. Больше всего в этой ситуации страдает потребитель, который сталкивается с невысоким качеством продукта, дорогими кредитами и рисками не завершения строительства.
Нормы и положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 № 214-ФЗ распространят и на ИЖС. Для решения проблемы кредитования планируется создать рекомендательные стандарты: земельный участок должен соответствовать стандарту комплексного развития территорий, частный дом – требованиям к типовым проектам ИЖС. Залогом по ипотеке на период строительства будет земельный участок, а после – жилой дом и участок. Застройщик будет получать до 50% от суммы договора после регистрации залога земельного участка в пользу кредитора, а оставшуюся часть денег, когда закончит строительство. В итоге заемщики смогут взять ипотеку примерно на таких же условиях, как и на квартиру в новостройке.
Все эти меры призваны сделать рынок более привлекательным для профессиональных застройщиков и доступным для потребителя. На сегодняшний день ввод 40% от общего объема ИЖС приходится на 10 регионов: Московская область, Краснодарский край, Республика Башкортостан, Ростовская область, Республика Татарстан, Белгородская, Свердловская, Липецкая, Самарская и Ленинградская области. Почти 45% от общего объема ИЖС (примерно 15 млн м²) вводится в городах и поселках городского типа.
При этом спрос на индивидуальное и малоэтажное жилье в последние два года существенно вырос. Толчком послужили временные меры изоляции, принятые властями в связи с распространением коронавирусной инфекции весной 2020 г. Ограничительные условия вдохнули вторую жизнь в рынок загородной недвижимости: активизировался спрос на аренду и покупку загородного жилья, в первую очередь, в сегменте дачных и коттеджных домов (ИЖС) и таунхаусов. Рост спроса на загородное жилье поддерживается в том числе переходом на удаленную работу. Согласно опросам ВЦИОМ, проведенным в 2020 г., почти 40% российских семей стали рассматривать индивидуальное жилье как более предпочтительное для проживания. Это привело к активизации девелоперов в сфере загородного строительства: возобновились работы по достройке существующих проектов, начата реконструкция морально и физически устаревших объектов. Однако это не системные меры развития рынка малоэтажного жилья, которые не позволят существенно нарастить его объем.
В целях поддержки системного развития рынка малоэтажного жилищного строительства Правительство РФ планирует выделить бюджет (около 130 млрд р.) на поддержку ИЖС до 2024 г. Благодаря этому объемы строительства индивидуальных домов вырастут с текущих 35 млн м² в среднем в год примерно до 40 млн м². В результате в стране будет дополнительно возведено более 20 млн м² жилья.
По материалам ГК «Партнер Cтрой»
